Miroslav Zámečník: Když se zadlužit, tak kvůli bydlení

Německo má možná nejlevnější financování pro vládu, ale rozhodně ne nejnižší sazby pro průměrného podnikatele při čerpání z kontokorentu v bance. Jednoznačně levnější peníze jsou v Rakousku, kdežto v Česku je to srovnatelné s Německem nebo Slovenskem. Naopak v Polsku jsou reálné úrokové sazby docela vysoko, zejména v poslední době, kdy klesla inflace.

Pokud se podíváme na půjčky na bydlení, které v celkové zadluženosti domácností vůči finančním institucím ve většině vyspělých zemí převažují, dospíváme k témuž závěru. Obzvláště to platí pro střední Evropu, kde je vztah k nabírání závazků stále ještě poměrně starosvětský: když se zadlužit, tak kvůli bydlení.

Možná je to právě tímhle přístupem domácností, že Rakousko ani Německo nepoznalo v posledním desetiletí, co je to realitní bublina. Růst úvěrů na bydlení byl jednociferný, tedy podstatně nižší než v Česku, na Slovensku nebo v Polsku. Logicky s tím se vyvíjely až donedávna i ceny nemovitostí, neboť co bláznivě nerostlo, nemuselo ani klesat. Naopak v posledním roce měly ceny bytů ve velkých německých aglomeracích tendenci stoupat, přičemž jistým cenotvorným faktorem byla poptávka z „jižního křídla“. Řekové a Italové, nervózní ze situace v rodných zemích, sázeli na „německou jistotu“ a masově se například zakupovali v někdejších dělnických čtvrtích východního Berlína. Ten byl totiž donedávna v mezinárodním porovnání hlavních měst opravdu levný. Platili hotově. Potenciál vzestupu cen však přitahuje i profesionální institucionální investory.

Obdobně hlásí v posledních letech vzestup nominálních i reálných cen Rakousko. Na růstu objemu úvěrů na bydlení, které bývají dobrým indikátorem počínající realitní bubliny, to ani v Rakousku, ani v Německu není příliš vidět. A průměrný cenový vzestup o několik procent ročně také nic fatálního ani zdaleka nenaznačuje.

Polsko zažilo svůj realitní boom s vysokou cenovou dynamikou. Třeba v prvním čtvrtletí roku 2007 stouply ceny meziročně o dvanáct procent (stejně jako v Česku), ovšem již od druhého pololetí 2008 trh klesal. Nyní nějaké robustní oživení není v dohlednu, což potvrzuje i stagnace hypotečního financování.

Český trh rovněž kulminoval v třetím čtvrtletí 2008 a teprve poslední data naznačují, že v Praze se pokles zřejmě zastavil, kdežto mimo hlavní město ještě pokračuje. Skoro jako přes kopírovací papír lze použít charakteristiku vývoje na Slovensku, ovšem s tím rozdílem, že úvěrová aktivita si udržela dvouciferný růst i v posledních pěti letech.

Na závěr je dobré upozornit, že blízké nominální i reálné úrokové sazby mezi Německem, Rakouskem, Českem a Slovenskem se nepotvrzují ve všech segmentech úvěrového trhu. Co platí pro korporátní financování a úvěry na rezidenční bydlení, neplatí pro spotřebitelské úvěry.

Publikováno v týdeníku Euro, 22.4.2013